Dr. Moisés Arata Solís

“Las municipalidades no están a la altura del crecimiento inmobiliario”

Experto en Derecho Urbanístico y profesor de la maestría en Derecho Público lamenta que muchas comunas provinciales no cuenten con personal capacitado para pensar la ciudad a futuro.

Dr. Moisés Arata Solís

“En general, las municipalidades no han estado a la altura del desarrollo y crecimiento inmobiliario de los últimos años. La planificación urbanística no se ha anticipado al crecimiento de la ciudad y, por consiguiente, eso genera caos, desorden, corrupción. Muchas municipalidades no tienen planes de desarrollo actualizados, pero la ciudad real ha seguido creciendo más allá de lo planificado en el pasado”. Así de enfático fue el doctor Moisés Arata, experto en Derecho Urbanístico, asesor en temas inmobiliarios y profesor de la maestría en Derecho Público de la UDEP, durante una entrevista realizada en su visita a Piura.

El doctor Arata Solís afirmó que, en esta situación, es vital profesionalizar a las municipalidades porque existe poco personal clasificado para hacer la labor de planificación urbanística: “En muchas localidades no se hace planificación, solamente se vive el día a día, en el mejor de los casos se dictan normas de coyuntura sobre parámetros urbanísticos, pero muchas veces nadie sabe porque se aprueban edificios de un determinado tamaño y densidad con la consiguiente carga sobre un suelo y entorno que no están preparados para soportar dicho crecimiento”.

Por ello, afirmó que esa incertidumbre en la planificación urbanística genera riesgos para las futuras inversiones en proyectos inmobiliarios: “los bancos, cuando van a financiar proyectos en provincias, piden los estándares de Lima y ocurre que no existen esos datos. En esa situación, el financiador como el desarrollador inmobiliario se preguntan: ¿cuál es la seguridad de la inversión que voy a hacer? Si faltan reglas que soporten las licencias de habilitación y edificación que se puedan conceder ¿qué seguridad se puede tener frente a una futura queja o pretensión de nulidad de la licencia?”.

Ciudad con salidas

El doctor Moisés Arata considera que parte de la solución pasa por dos vías: la profesionalización del equipo municipal encargado de la planificación urbana y cambios necesarios en la legislación urbanística.

“En primer lugar, se debe tener una gerencia municipal bien profesionalizada en materia de planificación urbanística para concebir y diseñar la ciudad que queremos a futuro. No podemos seguir trabajando a demanda. Segundo, parecer ser que nos hemos puesto estándares demasiado altos de planificación, son herramientas bastante exigentes en cuanto a su contenido porque se han copiado estándares del extranjero que, incluso, el propio Estado no cumple, por eso debemos repensarlas y reformularlas, para adecuarlas a la realidad municipal del país sin que ello suponga renunciar a una buena planificación”, propuso.

Dr. Moisés Arata Solís

Para el experto en planificación urbana, una de las herramientas que no cumple el Estado es el “planeamiento integral” que, se supone, “solo se debe usar, a propuesta del propietario interesado, en casos puntuales que la ley señala como habilitación por etapas, parcelación o habilitaciones desconectadas de la ciudad; pero, en la práctica se usa todos los días, incluso por el propio Estado como algo general, aplicable no a determinado predio sino, incluso, a toda una ciudad”.

Arata Solís recordó que el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, del año 2011, exige que las municipalidades tengan los planes de desarrollo urbano que dicha norma regula pero, hasta ahora, no los tienen, porque no los aprueban o porque aún no sustituyen los antiguos planes que tenían. “Adicionalmente a los altos estándares del planeamiento, tenemos los vaivenes políticos que someten a estos planes a revisión una y otra vez. En Arequipa llevan más de cuatro años debatiendo su Plan de Desarrollo Metropolitano y aun no lo aprueban. En Piura, por lo que me comentan, también tienen un problema similar”, afirmó.

Creciendo con el mundo

Con respecto al crecimiento de las ciudades, Arata refirió que no existe un modelo ideal sino que cada ciudad necesita uno que se adecue a sus necesidades: “Una ciudad con cerros debería crecer verticalmente; una ciudad con valles debería crecer para arriba y no ponerle cementos al valle. Sin embargo, los municipios no están definiendo que ciudad desean para vivir, ni los volúmenes edificatorios que van a definir su futuro paisaje urbano, ni todos los requerimientos que se necesitan para satisfacer las necesidades de una ciudad digna para vivir, en suma no estamos definiendo el tipo de ciudad moderna, pero también respetuosa de su herencia histórica, accesible, segura y, fundamentalmente, sostenible que queremos tener para nosotros y para nuestras futuras generaciones”.

Por otro lado, lamentó que las municipalidades, bajo el simple argumento de propiciar la inversión privada, aprueben construcciones multifamiliares en zonas de baja o mediana densidad poblacional lo que va en contra del buen vivir de dichas poblaciones.

“Debemos reconocer que todas las ciudades van inevitablemente hacia la mayor intensificación de los usos del suelo.  Lo que en algún momento es de baja densidad pasa a mediana densidad y/o luego a alta densidad. Pero, el problema es que cuando en nuestro país se toman esas decisiones, simplemente se cambia la zonificación, pero no llevan a la par fórmulas que permitan satisfacer las necesidad que eso genera (más servicios, áreas verdes, etc.). Entonces se parchan los servicios y se hacen obras complementarias que, incluso, las hace el propio inversionista privado porque el Estado le exige ello para que puedan desarrollar sus proyectos”, afirmó Arata.

En ese sentido, el docente afirmó que “el privado se aprovecha esta coyuntura, de no haber normas claras, para construir afectando lo que debería ser el crecimiento ordenado de la ciudad. El Estado debe regular adecuadamente el crecimiento de las ciudades, prever a través de la planificación, para que la ciudad tenga la infraestructura urbana que debe tener y lograr cambiar la percepción ciudadana de que ‘más construcciones’ no es sinónimo de modernidad ni mejoramiento sino, simplemente, de más caos ”.