Solamente generando consenso de prácticas relacionadas con el tema, será posible ofrecer a la sociedad canales seguros para contribuir a la consolidación de una ciudad sostenible.
Por Guillermo Emanuel Pressiani. 26 septiembre, 2022.
Foto: Ontario College of Art and Design, diseñada por el estudio Alsop.Las ciudades crecen y no hay quien frene el avance de sus límites. Mientas lo hacen incrementan exponencialmente la demanda de servicios, lo cual, a su vez, afecta directamente la explotación de recursos naturales. Ante esta situación, es evidente la necesidad de desacelerar su crecimiento habitando los vacíos urbanos, especialmente su espacio aéreo (“aires”).
Esta iniciativa cobra impulso si se la evalúa en relación al Objetivo de Desarrollo Sostenible número 11, establecido por las Organización de las Naciones Unidas “Ciudades y Comunidades Sostenibles”, el cual promueve la inclusión social, el acceso a la vivienda y a los servicios básicos, la generación de vínculos económicos, sociales y ambientales, entre otros. Mayor impulso cobra aún al ofrecer la posibilidad de dotar a los ciudadanos propietarios de parcelas de la posibilidad de monetizar el aire sobre sus propiedades.
Sin embargo, pese a que los indicadores demuestran que esta vía de densificación abierta es favorable para todos, pocos son los indicios de presencia de este tema en las agendas de oficinas de planificación urbana o de las facultades de arquitectura y urbanismo.
Mientras en estas latitudes seguimos mirando con recelo el tema, desde hace décadas, en ciudades como New York y Taipei, se viene sacando provecho a esta oportunidad.
En el caso de New York, si bien el concepto “air rights” data de 1797, el primer proceso de utilización concreta de aires comenzó en 1908 (sobre la famosa Estación Central) y contó para 1929 con 18 rascacielos sobe dicha área (Goldschmit, 1964). Al día de hoy, esta práctica se encuentra totalmente sistematizada y cuenta con regulaciones que alientan la compra-venta de derechos de aires como modo de estimulación del proceso de densificación.
En el caso de Taipei, la aparición de las regulaciones data de la década del 90. Entre sus experiencias relevantes cabe resaltar, por un lado, la obra del Sistema de trenes subterráneos del Gran Taipei, en la cual la venta de su espacio aéreo para desarrollos inmobiliarios fue clave para la financiación de la infraestructura de transporte; y, por el otro, el caso del barrio Da-Chen Righteous Compatriot Community, en el cual un desarrollador local, Kei-Shen Construction, ha logrado incrementar la superficie habitable de un barrio de 703 unidades de vivienda en un 663,29% entre 2011 y 2016 (Hung-Ying Chen, 2020).
En el caso del Perú, el mayor avance en relación con este tema se viene dando, lamentablemente, en ámbitos informales. Fruto de razones familiares, económicas o de presión urbanística sobre el precio del suelo, los diferentes actores sociales se agencian sobre vacíos factibles de edificar y realizan arreglos no reflejados legalmente. Estas prácticas son verdaderos casos de estudio que deberán analizarse a futuro.
El segundo mayor avance en el tema está dado en el ámbito del derecho. Al día de hoy, el sistema peruano cuenta con regulaciones que hacen factible la mencionada práctica. Entre ellas podemos mencionar el artículo 955° del Código Civil (pertenencia del sobresuelo su/sus propietarios), el artículo 2° del Reglamento de la Ley N° 27157 (reconoce los aires como unidad inmobiliaria) y la Directiva N° 009-2008-SUNARP (leve mención a aires como facultad de una persona para edificar sobre edificios existentes). Uno de los últimos debates al respecto estuvo relacionado con la posibilidad de independización de aires sobre aires sin necesidad de contar con la declaratoria de fábrica previa.
Ante este panorama, es necesario preguntarse… ¿qué factor está deteniendo el avance de estudios técnicos específicos en el tema y su consecuente transferencia tecnológica a la sociedad? Si bien son varios y difíciles de precisar, podemos convenir los siguientes: falta de aceptación de esta condición urbana con su consiguiente práctica, falta de discusión entre universidades y gobiernos en torno a procedimientos regulatorios de construcciones en espacios aéreos, desconocimiento de sistemas constructivos prefabricados, livianos, antisísmicos y de rápido montaje en el sitio, y la falta de producción científica legitimada que sirva de base a gobiernos locales para el fomento y control de prácticas edificatorias en aires urbanos.
Solamente generando consenso y afianzamiento de prácticas relacionadas con el tema (desde las académicas hasta las constructivas), será posible ofrecer a la sociedad canales seguros para que de manera independiente contribuya a la consolidación de una ciudad sostenible.
